Análisisde la construcción en Buenos Aires de la primer década del siglo XXI
19.7.2012
Por Gustavo Desplats
Protocomuna Caballito
Desde hace aproximadamente 7 años cambio el modelo constructivo de la Ciudad de Buenos Aires.
La publicación, hace pocos días, por parte de la Secretaría de Planeamiento de la Ciudad, de las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad de la primer década de este siglo nos ha permitido la realización de un cuadro comparativo y certificar ciertas tendencias que, en algunos casos ya denunciamos desde el año 2006.
Se esta construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entregó al mercado la planificación estratégica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado éste la desfiguró. Solo atento al rápido retorno de sus inversiones.El Estado, al que le está sobrando la mayúscula, ausente.
Las caracteristicas de este modelo constructivo son:
1) Concentración geográfica de lo construido.
2) Predominio de las tipoligías edilicias suntuosa/lujosa.
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes.
4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
1) Concentración geográfica:
Los 5 barrios que más concentraron las construcciones residenciales en esta primera década del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentró el 59,4% de todo lo construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de esta década.
Másallá del mandato de la Constitución de 1996 de trabajar para disminuir las diferencias entre las diferentes zonas de la Ciudad, éstas se han profundizado como nunca.
Las diferencias son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios más concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 más abandonados. Nos da como resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada 2 metros cuadrados (m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen 21,5 m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: Se tardarían, al actual ritmo, más de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los concentrados. Este ritmo es insostenible.
Para continuar con la línea de análisis del principio podemos sumar entre los barrios con menos participación en la construcción residencial a San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolas (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados, sumando de esta manera un 6% de participación en la construcción de viviendas entre 10 de los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la división de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “solo” 9,9 veces.
Pero en realidad la situación es mucho peor que ésta si se empieza a tener en cuenta la superficie de cada barrio en los análisis. Por ejemplo, comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial de la primera década de este siglo, menos que el 6,7 que concentró por si solo el barrio de Belgrano. Lo interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8 km2 de superficie representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. Mientras que la sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque Patricios y Mataderos (casi 48 km2) representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra qué decadente es este modelo constructivo.
El “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar realidades similares. Estos lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la superficie de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varía un poco los resultados y coloca primero a Puerto Madero, como el barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido en cuarto lugar por Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de m2cxkm2 de la Ciudad. En la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de construcción por Km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo,
Asimismo el dato de cantidad de habitantes por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho más significativo si se desagrega por kilómetro cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G) Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio mas densamente poblado, seguido de cerca por Balvanera (33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y Vila Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de gran interés la comparación que se puede realizar entre las columnas G y H. Las que marcan la densidad y los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tenia la Ciudad.
Almagro, el barrio más densamente poblado fue el quinto en donde más se construyó. Caballito, el tercero más denso en habitantes, fue el segundo con mas m2 residenciales construidos y segundo en m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde más se construyó y es el sexto mas denso. Villa Crespo fue el 9º más construido y es el quinto más denso.
En el otro lado Villa Riachuelo con solo 3.561hxkm2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilómetro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el 4º barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes. Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.
2) Buenos Aires ciudad suntuosa
En 1991 se permisaron 7079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas. Eso representó el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.
|
Años
|
totales
|
sencilla
|
confortable
|
lujosa
|
suntuosa
|
|
1991/2000
|
97.041
|
37.241(39%)
|
32.617(34%)
|
13.339(13%)
|
13.851(14%)
|
|
2001/2010
|
131.043
|
40.336(31%)
|
35.047(26%)
|
12477(10%)
|
43.148(33%)
|
Analizando los totales de ambas décadas vemos que en la década del 90 nuestra ciudad tenía una distribución como la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la más construida en esa década. Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las modalidades.
Muy diferente fue la realidad de la primera década de este siglo. Donde la tipología suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad. ¿Con que sentido?
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes
En este apartado la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo la modificación de la tendencia dentro mismo del período de análisis es significativa.
En los primeros 4 años de la década los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12%del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42% del total de construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo también de gran importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente, lo hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes que por si solos representan mas del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.
En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda más construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construcción es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construido en la ciudad., Rezagando a los tres ambientes a poco mas del 15% y los 4 ambientes a solo el 5%.
Tomándolopunta a punta se puede decir que aumentó 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.
4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital
Hemos hablado de donde construye este modelo constructivo. De qué construye en tipologías y cantidad de ambientes. Es hora de contar cómo lo construye. Esto es rápido, barato y con mano de obra poco calificada.
La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor récord de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este período, incrementándose en los últimos 5 años.
Conclusión
Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo Territorial” se avecina el próximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo Código de Planeamiento Urbano con una mirara “Morfológica”, tal cual lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930) es fundamental el poder introducir entre otras cuestiones. La de la densidad de habitantes por kilómetro cuadrado. Los metros cuadrados contruidos en cada zona. Los metros cuadrados de espacios verdes públicos por habitante. Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto de vista del la planificación de la Ciudad es menester crear un Política de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desuso.
La vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción de la Ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos.
Hoy se esta construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen que se construye y donde.
Los departamentos de 1 ambiente son los que dan mas retorno por metro cuadrado- Tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantía de rendimiento. Solo se construye eso. Lo que garantiza el mayor retorno económico al constructor. ¿Será esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires? ¿Será esto bueno para sus habitantes?
Mientras los precios se disparan en dólares aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado en la década. Provocando un traslado a los precios de los alquiles. Lo que produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores. Llevando a estas zonas a un proceso de gentrificación.
En esta misma Buenos Aires, la más rica de las ciudades argentinas. Pero también la más desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década. Mayoritariamente de vivienda suntuosa.
Muchos equivocadamente nos han tildado a lo largo de estos años de “anti construcción” y esto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrándolas a la ciudad. Eso es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construcción superflua y especulativa. A la “reserva de valor”.A la merma de espacios verdes. A la densificación totalmente desenfrenada que lleva a la contaminación del aire, generando ruido, congestionamientos de tránsito, colapsando el transporte.
Nos oponemos a la pérdida de nuestra identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo es tanto dañino para los barrios super densificados y escasos de espacios verdes donde el mercado esta concentrando la construcción cuanto para los barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.
Todos los datos y estadísticas provienen del informe elaborado por la Secretaría de Planeamiento.
MERECEMOS UN CABALLITO MEJOR
OTRA BUENOS AIRES ES POSIBLE
