Manuel Socías: “La Ciudad produce metros cuadrados dolarizados, no vivienda”
30.8.2023
POR MANUELA BARES PERALTA, DIEGO MONETA Y AGUSTIN MINA
Diálogo con Manuel Socías, legislador de la Ciudad de Buenos Aires, quien analizó el proyecto para modificar la Ley de alquileres y la problemática actual con las plataformas.
¿Cómo ve el proyecto que modifica la ley de alquileres?
Manuel Socías: Juntos por el Cambio, asumo que, por cálculo electoral, dado que la ley está en la conversación público-mediática, modificó la legislación en la Cámara de Diputados y dejó la situación en el peor mundo posible. Esto es un limbo, donde tenés una media sanción, que todavía tiene que pasar por Senadores, donde Juntos por el Cambio a priori no contaría con los votos, y ahora uno se pregunta quién va a firmar un contrato. En el caso de que tenga ganas algún propietario, ¿bajo qué norma? ¿La vigente o la modificada?
La visión que uno tiene es que entramos en una situación de mucha anomia porque el escenario le agregó incertidumbre a un mercado que ya tenía muchísimos problemas. Me metí en las plataformas de internet y no encontré ni una propiedad en pesos. Todo en dólares. Hay una situación que ya venía muy complicada. La ley de alquileres estuvo pensada originalmente para un contexto diferente, funciona en un contexto de inflación moderada, porque protege a los inquilinos y no le representa al propietario una licuación de su renta a lo largo del año.
En este contexto inflacionario se vuelve más problemático.
MS: Ahora, con una inflación creciente y acelerada, ya tenía algún problema, sobre todo en el sentido de cómo hacer para que los propietarios estén dispuestos a volcar sus propiedades a un mercado tradicional, siendo que iban a arrancar y terminar cobrando lo mismo en doce meses. Con esta inflación, podía argumentar con total legitimidad que el valor real de la última cuota tenía encima toda la inflación. Ahí había un nudo que había que asumir como una realidad objetiva y tratar de desanudar.
El camino que eligió Juntos por el Cambio es el peor posible porque deja la situación en un nivel de incertidumbre superior al anterior y completamente desprotegidos a los inquilinos. Ahora la propuesta es que se ponga de acuerdo con el propietario, desconociendo que existe una relación de completa asimetría.
¿Y ahora?
MS: Ahora, lamentablemente, creo que hay que pensar con otra cabeza, ya que se produce un comportamiento en manada. Todo está en dólares, el mercado más retraído que nunca, o las ponen en plataformas, por lo que es muy difícil defender la ley vigente. Nosotros tenemos algunas ideas de cómo salir de la emergencia y algunas otras de cómo construir un mediano y largo plazo diferente que aborde el problema del mercado de alquileres con otra concepción.
¿Cómo puede pensarse una solución?
MS: Creo que la discusión estructural es cómo diseñamos una nueva mirada sobre las políticas de vivienda en general. Desde el peronismo venimos arrastrando un paradigma que no resuelve el problema del déficit habitacional. Tenemos cuatro millones de hogares faltantes y la perspectiva con la que se aborda, vinculada a la producción pública de vivienda para ser entregada, no tiene escala, velocidad y capilaridad. Siempre estamos corriendo detrás.
Aparece el problema de los alquileres, que hoy es la realidad de entre ocho y diez millones de personas. Es muy relevante para que no tengamos una mirada específica sobre la materia. En este contexto donde la defensa de la ley se vuelve conceptual, desde nuestro punto de vista hay que conformar una suerte de fondo de estabilización que, por lo menos para el sector más vulnerable, es decir las propiedades más chicas y económicas, y las familias inquilinas más vulnerables, resuelva el problema hoy. El fondo le tiene que adelantar al propietario el valor presente de la totalidad del contrato, de los 36 meses, y cobrarle al inquilino 36 cuotas consecutivas con una actualización por debajo de la inflación.
Sería una solución para ambas partes.
MS: Resolverle al propietario la exposición a la inflación y al inquilino garantizarle el pago de su alquiler mensual con una actualización anual por debajo de la misma. La crisis del mercado de alquileres también es una oportunidad para dos cosas: replantear la mirada sobre el problema de la vivienda, pero también usar ese precio, que es crítico en nuestra economía, como un ancla antiinflacionario del conjunto de los precios. Si logramos encapsular una porción del mercado, sustraerla de su lógica, desmercantilizar un segmento, podemos usar ese precio para ordenar precios relativos de la economía.
Si logramos discutir, primero, dentro del peronismo y, después, con el sistema político y el resto de la sociedad tenemos una oportunidad para resolver el problema de los alquileres y, al mismo tiempo, empezar a resolver la estabilización de la economía argentina con una lógica diferente a la que proponen Javier Milei y Patricia Bullrich, que es a través del ajuste. Nosotros tenemos que ir hacia una de carácter expansiva, que le mejore los ingresos a los sectores medios-medios bajos. El mercado de alquileres ahí nos da una oportunidad.
Una de las propuestas de Horacio Rodríguez Larreta era endeudarte, y en la misma línea estaban las hipotecas de Martín Lousteau. ¿Por qué la solución para ellos siempre termina siendo esa y por qué son ineficientes?
MS: Creo que el problema es que no se está dispuesto a discutir el modelo de desarrollo urbano. El de Argentina, y el de la Ciudad en particular, donde toma ribetes más dramáticos, producen metros cuadrados dolarizados, no vivienda. En la Ciudad se produjeron una suerte de cajas de ahorro para que los sectores de altos ingresos que producen excedentes puedan dolarizarlos a través de la inversión inmobiliaria. No son viviendas porque no vive nadie, son vehículos de cobertura frente al riesgo. Lo usan, en algunos casos los que producen ingresos no registrados, como una forma de dolarizar el excedente y preservar su valor.
Como todo el modelo de desarrollo urbano está diseñado para atender no la demanda de vivienda sino la de dólares se produce mucho, pero esa gente no necesita venderla, alquilarla ni habitarla. Ahí está el núcleo del problema de la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. Lo que hay que discutir es ese modelo, hay que cambiarlo de raíz, de la Ciudad de Buenos Aires, pero también del resto del país.
¿Y la construcción de viviendas?
MS: Sí, es cierto también que el peronismo viene echando mano de la industria de la construcción inmobiliaria para reactivar la economía. Cada vez que se produce una caída en el ciclo lo más rápido, efectivo y dinámico a mano es eso para producir empleo, allí donde más se lo necesita, y generar un encadenamiento con un conjunto de proveedores que son muy importantes. Es muy tentador si sos gobernador o intendente darle rosca a la construcción inmobiliaria, independientemente del producto en materia habitacional que eso genere.
Ahí hay un nudo que hay que desarrollar. Hay que preservar el dinamismo de esa industria pero, al mismo tiempo, que nos ayude a resolver el problema habitacional que tenemos que es gravísimo. Hoy es, para mí, el principal problema que tiene la sociedad argentina por varias razones. Primero, no tenes resuelto donde vivís y desestructura tu vida personal-familiar, no podes proyectar ni ahorrar. La percepción es que la política está llegando bastante tarde a atender el problema, hay que discutirlo de forma urgente y cambiar la mirada porque si no dentro de un par de años la situación va a ser dramática.
La dolarización total de la oferta fue cuestión de meses en este año.
MS: Por eso, nosotros tenemos que tomar la decisión política de sustraer del mercado una porción relevante, con un fondo de estabilización como ya señalé. Después de esta emergencia, que va a durar algunos años, hay que ir hacia un régimen nacional de alquileres protegidos, que venimos trabajando con muchos compañeros y tiene que ver con contar con un submercado público, un stock de vivienda pública en alquiler, y un submercado privado con otra lógica, tratando de rearmonizar esa relación propietarios-inquilinos sobre la base de un conjunto de beneficios que reciban los primeros para volcar sus propiedades al mercado de alquiler tradicional a cambio de respetar una curva de precios que acompañe la variación de ingresos de la población inquilina.
Uno de los debates con la ley vigente fue cuánto se aplicó.
MS: La ley vigente no tiene ninguna responsabilidad sobre lo que ocurrió en el mercado los últimos meses porque nunca se cumplió, salvo una porción ínfima todos los contratos se hicieron por fuera de la misma sobre la base de la asimetría en la relación propietario-inquilino. Dicho eso, como necesitamos ordenar ese mercado hay que pensar con qué instrumentos. Hoy creo que una así no tendría la fuerza por el problema de la inflación y la brecha cambiaria. Medido en dólares paralelos la rentabilidad del alquiler se cayó entonces es muy difícil, salvo que uno esté dispuesto a obligarlos, que los propietarios las coloquen.
Hay que pensar con una nueva cabeza cómo resolver el problema. Hoy ni la ley vigente ni la modificación son una respuesta. Es más, está la mirada de la derogación y la nuestra es exactamente la contraria. No hay que derogar para que el mercado resuelva, hay que encapsular una porción importante y sacarla del mercado. Hay que ir por más, no por menos. Creo que defender hoy la ley tal como está es una posición conservadora. Hay que aprovechar la crisis, la mezquindad y el oportunismo político, y la irresponsabilidad de Juntos por el Cambio para ir por más.
¿Qué implicaría esa propuesta?
MS: Están las condiciones presupuestarias para hacerlo, lo que estoy diciendo es que usemos el presupuesto entero, o una porción muy importante, del Ministerio de Hábitat y Vivienda para atender la crisis del mercado de alquileres, que es la de diez millones de personas. Ahí hay una discusión, porque habría que reorientar las partidas, hoy dedicadas a la producción pública de vivienda.
¿Qué es más urgente hoy? ¿Producir mil o dos mil viviendas para entregar en propiedad o resolver la crisis de diez millones de personas? Yo soy partidario de que en la emergencia tenemos que atender lo prioritario, porque además nos va a servir para discutir un poco la perspectiva y paradigma del peronismo que viene medio perezoso para resolver su crisis de imaginación en este y otros temas.
Además, nada indica que la nueva legislación la vayan a cumplir tampoco.
MS: Insisto, hay que ir por más. La crisis del mercado de alquileres nos propone a los militantes, representantes y dirigentes del campo popular que, si teníamos un marco normativo que no produjo los resultados buscados, porque su filosofía estaba bien, no nos abracemos al mástil y hundirnos con el barco. Salgamos para adelante, pensemos con otra cabeza, con más creatividad e imaginación, cómo ir por más en serio para resolver el problema que tenemos.
Esto habilita una conversación más general sobre la identidad del peronismo en el sentido de que si no está para resolver problemas concretos de diez millones de personas ¿para qué está? Tenemos que discutir eso, porque en parte lo que ocurrió en las PASO fue como si nos hubiéramos desatendido de la producción de resultados. Estamos aferrados a una suerte de “loop” de efemérides y hace diez o quince años que no resolvemos problemas estructurales del país, entre ellos el de la vivienda.
Ese “loop” de efemérides es el que hay que discutir.
MS: Si te metes en las redes de nuestros militantes más que futuro ves una suerte de reivindicación nostálgica de lo que fuimos. La gente vota para adelante, y un poco la discusión electoral está puesta en nosotros abrazando edificios públicos y Milei proponiéndote que vas a ganar en dólares. Es muy desequilibrada. Nosotros tenemos que ir por más. A la sociedad le tenemos que proponer otra cosa.
Hay un problema de carácter ontológico en la discusión, nosotros defendemos conceptos, como por ejemplo educación y salud pública o la inversión en ciencia y tecnología, y del otro lado nos contestan con la realidad efectiva, porque su experiencia quizás no es tan buena como mi concepto. Así en varios temas. Nosotros tenemos que interpretar lo de las PASO en clave autocrítica, no de horror. Si la emoción que nos domina y organiza el pensamiento y acción política es el horror, probablemente lo que le ofrezcas a la sociedad no sea muy atractivo.
Se trata de encontrar cuestiones que funcionen. Hay que tomar la agenda de las propuestas, sino no nos van a votar por inercia.
MS: Sí, yo tiendo a creer que todos tenemos con la política una relación transaccional, me sirve o no, lo mismo con el Estado. Hace muchos años nosotros venimos proponiéndole a la sociedad un tipo de relación emocional con ambos. Ahí hay una hipótesis sobre lo que ocurrió en las PASO que está bueno problematizar en ámbitos donde conversamos para dar la vuelta proponiendo futuro.
Hay miles de compañeros que tienen un montón de ideas sobre la realidad social de Argentina que hay que ponerlas a discutir. Eso es fundamental, si nos aferramos a una suerte de “grandes éxitos” de nuestro pasado vamos a estar conformes y felicitarnos, pero te gobierna Milei. No quiero enojarme porque lo votan sino preguntarme por qué llegamos al nivel de degradación de que haya un alto porcentaje del pueblo que vota a quien propone el caos.
A su vez, ese vínculo emocional antes propuesto se llevó a cabo con un país que funcionaba. Después de un largo proceso eso ya no es así.
MS: Con la ley de alquileres pasa algo muy curioso. ¿Cuál es la diferencia entre un peronista y un trotskista? Su horizonte es el conflicto, entonces así piensa la relación entre el propietario y el inquilino. La filosofía y el horizonte del peronismo es la armonía, diferencia entre la lucha de clases y la comunidad organizada. Nosotros tenemos que diseñar las políticas creyendo que es posible generar relaciones de armonía entre capital y trabajo, propietario e inquilino.
Ahora, si en el camino se produce el conflicto le ponemos el pecho y lo afrontamos. Nuestro horizonte no puede ser el conflicto, confrontar pequeños propietarios e inquilinos. Tenemos que diseñar o reordenar los incentivos de ese mercado para que la hipótesis de la armonía sea verosímil. Yo no quiero una guerra entre esas partes. Creo en la comunidad organizada. No significa pensar en la paz de los cementerios sino organizar tu pensamiento, acción y militancia política y tu programa de gobierno en la idea de que es posible esa armonía, y esa es toda una diferencia. Es exactamente resolver problemas.
