La justicia habilitó el Barrio IRSA en la Costanera Sur
17.3.2023
Por Gustavo Sarmiento
La Cámara de Apelaciones falló a favor de Larreta y avaló el emprendimiento que ocupará casi 900.000 m2 frente al Río de la Plata, en uno de los últimos espacios posibles para que haya una costa ribereña pública. Se profundiza el déficit habitacional en CABA.
Finalmente, y como era de prever cada vez que algún gran tema que atañe al Gobierno de la Ciudad se trata en la Cámara de Apelaciones porteña, salió el falló en favor de la administración de Horacio Rodríguez Larreta convalidando el convenio urbanístico con la empresa en bienes raíces Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA). Se trata del complejo Costa Urbana en la Costanera Sur, uno de los últimos accesos que podían ser públicos al río. El otro, en el norte, en lo que fue Costa Salguero, también se privatizó.
En ambos casos, para justificarlo, Ciudad arregla una «contraprestación» del privado: que deje unas hectáreas para espacio verde, aunque no se aclara cómo, dónde ni para quiénes será.
En este caso, el llamado Barrio IRSA tendrá torres de hasta 45 pisos con 9000 unidades de vivienda. Además, habrá oficinas, comercios, escuela y sanatorio (no se sabe si públicos o privados), y el mencionado parque público.
Para lograrlo, el gobierno porteño modificó la normativa y así habilitar la construcción de edificios frente al Río de la Plata. Terrenos inundables y ganados al río, en épocas donde se discute las inclemencias del cambio climático.
Según había anunciado el presidente de la desarrolladora, Eduardo Elsztain, el emprendimiento tendrá una inversión de US$1800 millones y se hará en un plazo de entre 15 y 20 años. La construcción abarcará unos 895.000 m².
“Apuntamos al público que hoy vive en Buenos Aires. Estamos pensando en un desarrollo de 15.000 o 20.000 habitantes. No es un target triple A, sino que va a estar dirigido a la clase media de la ciudad”, señaló el presidente de la empresa, dueña de varios shoppings en el país.
Lo curioso, o paradójico, es que lo harán en un distrito que en 30 años apenas creció en población. Y es justamente la clase media y media-alta la que (sobre todo a partir de la pandemia) está emigrando de la Capital hacia el segundo o tercer cordón del conurbano, o incluso más hacia el interior bonaerense. Pinamar, General Rodríguez y San Vicente fueron los tres distritos que más crecieron en la última década, de acuerdo al Censo 2022. Y en su mayoría, gracias a la llegada de habitantes porteños.
Mientras tanto, en CABA aumenta la población en barrios vulnerables, que no va a ser precisamente a la que apunte el Barrio IRSA. Tampoco las otras torres avaladas por el gobierno porteño, como en Retiro, Colegiales, Caballito y Barracas, tienen completa su capacidad. Mientras los servicios de esos barrios se saturan, porque no estaban preparados para recibir mayor población. Desde agrupaciones de inquilinos, opositores y organizaciones sociales denuncian que estos proyectos inmobiliarios buscan fines especulativos inmobiliarios que inciden sobre el valor y oferta de viviendas en una Ciudad con un marcado déficit habitacional.
Pasado, presente y futuro
En los terrenos de IRSA se iba a llevar a cabo la Ciudad Deportiva de Boca Juniors, pero nunca se concretó y quedó en la nada. En 1991, la sociedad Santa María del Plata le compró el predio a Boca por US$22 millones. En 1997, IRSA los adquirió por US$51 millones. Nunca pudo desarrollar el proyecto del barrio privado, hasta que hace un par de años la administración larretista le dio la venia y avanzó en el cambio de normativa que lo habilitara.
La Legislatura porteña aprobó el proyecto casi sin discusión en comisiones, en plena pandemia. A fines del 2021 el Ejecutivo se apuró en publicarlo en Boletín Oficial. Sin embargo, distintas agrupaciones y organizaciones sociales presentaron un amparo ante el fuero Contravencional de la Ciudad por “la falta de participación ciudadana de forma previa a la firma del Convenio Urbanístico y la ausencia de la elaboración del Estudio Diagnóstico y la Evaluación de Impacto Final” en torno al emprendimiento.
Quizás contando con información privilegiada, sabiendo que el fallo saldría a favor, el gobierno de la Ciudad siguió trabajando en la iniciativa como si no hubiese ningún freno. Por ley, el anteproyecto para el espacio verde público lo define un concurso. “El amparo no suspendió los plazos del concurso, sino que mientras estaba en la Justicia, seguimos avanzando. El fallo llega justo en un momento donde en pocos días se va a conocer el proyecto ganador. Mientras tanto, se alineó todo para que se pueda comenzar la obra en etapa cero″, admitió Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad.
Según la empresa, cerca del 70% de la superficie total del predio al desarrollo de espacios verdes públicos, aunque se desconoce si serán para uso general o habrá sectores solo para utilización de los vecinos y vecinas de los edificios. También se desconoce si tendrá acceso público al río.
IRSA sostiene que se encargará de las obras de infraestructura y vialidades en el predio y realizará la creación del espacio público aportando hasta US$40 millones. Y asumirá el mantenimiento durante los primeros 10 años.
El proyecto fue tratado en Audiencia Pública en noviembre del 2021. Menos del 2% de las y los participantes se pronunció a favor. Como no era vinculante, el Ejecutivo siguió con la iniciativa. “El 98% de los participantes se expresaron en contra por razones ambientales, jurídicas, habitacionales y de diseño urbano”, expresó en ese momento el diputado porteño Matías Barroetaveña, y agregó que durante 30 años este proyecto estuvo frenado por esas mismas razones: “sin embargo, Larreta se siente fuerte para avanzar igual; esto habla de la impunidad con la que ya vendió o privatizó más de 500 hectáreas de espacio público en una ciudad que las necesita hoy más que nunca en tiempos de cambio climático”.
Costa Urbana se ubicará lindante a la villa Rodrigo Bueno y a la Reserva Ecológica Costanera Sur, un humedal protegido por normas internacionales como la Convención Ramsar, un tratado intergubernamental establecido por la ONU para preservar estos ecosistemas. «Los humedales, en su estado natural, cumplen funciones de vital importancia para el medio ambiente y la salud que son imposibles o costosas de reemplazar», declaró Graciela Falivene, investigadora y docente de la Universidad de Concepción del Uruguay. Otra oradora, María Eva Koutsovitis, coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA, apuntó que los humedales «permiten el ingreso de los vientos y las brisas desde la costa para mitigar el efecto de isla de calor urbana».
